STAN KOJI NE GUBI VREDNOST: Ovi detalji odlučuju koliko će stan vredeti i za 50 godina

KADA je reč o prometu nekretnina, pojmovi vrednost i cena često se koriste kao sinonimi. Međutim, između njih postoji značajna razlika, a njeno razumevanje može biti od velike koristi prilikom kupovine ili prodaje stana.

Foto: Svyatoslav Lypynskyy / Alamy / Profimedia

Cena se menja, vrednost ostaje

Cena nekretnine nije trajna kategorija. Ona se tokom vremena menja pod uticajem tržišnih okolnosti, inflacije i odnosa ponude i potražnje. Tako je, na primer, stan na Dorćolu pre petnaest godina mogao da košta i nekoliko puta manje nego danas. To, međutim, ne znači da je njegova vrednost tada bila niža, imao je istu vrednost u okviru karakteristika koje poseduje, ali je tržišna cena odgovarala tadašnjim uslovima.

Zbog toga je važno razlikovati ova dva pojma. Cena se prilagođava tržištu i kroz vreme uglavnom raste u razvijenim gradovima, dok vrednost proizlazi iz trajnih osobina nekretnine.

Karakteristike stana koje najviše utiču na njegovu vrednost

Prilikom procene vrednosti nekretnine, posebnu pažnju potrebno je posvetiti faktorima koji se ne menjaju ili se menjaju veoma malo tokom vremena.

1. Lokacija

Lokacija predstavlja najvažniji element u određivanju vrednosti stana. Nekretnine u centru grada, prestižnim delovima ili u blizini važnih sadržaja po pravilu imaju veću vrednost.

2. Mikrolokacija

Pored šire lokacije, značajnu ulogu ima i neposredno okruženje nekretnine. Mikrolokaciju određuju:

• škole, vrtići i fakulteti;
• zdravstvene ustanove i administrativni centri;
• prodavnice i supermarketi;
• javni prevoz;
• parkovi i zelene površine.

Moguće je da stan bude na dobroj lokaciji u gradu, ali da mikrolokacija bude manje povoljna, kao i obrnuto. Upravo kombinacija ova dva faktora određuje ukupnu vrednost nekretnine.

3. Zgrada i sprat

Na vrednost utiču i kvalitet gradnje, starost objekta i njegove arhitektonske karakteristike. Na primer, istorijske zgrade u Beogradu često zadržavaju visoku vrednost i imaju potencijal za dalji rast cene bez obzira na stanje samog stana.

Spratnost takođe ima svoju ulogu. U zgradama bez lifta najtraženiji su prvi, drugi i treći sprat. Kada zgrada poseduje lift, razlike među spratovima su znatno manje, dok su sutereni i potkrovlja uglavnom manje cenjeni.

4. Struktura i kvadratura

Dobar raspored prostorija jedan je od ključnih elemenata funkcionalnosti stana. Pri proceni se posebno uzimaju u obzir:

• odnos broja soba i ukupne kvadrature;
• prednost imaju prostorije kvadratnog ili pravougaonog oblika zbog lakšeg uređenja;
• preporučuje se da svaka spavaća soba ima najmanje 10 m² kako bi mogla funkcionalno da primi krevet, plakar i ostali nameštaj;
• iskorišćenost prostora - na primer, jednoiposoban stan od 60 m² smatra se manje funkcionalnim od stana iste površine sa dve spavaće sobe.

5. Orijentacija stana

Prirodno osvetljenje značajno utiče na kvalitet stanovanja. Najpoželjniji su stanovi sa dvostranom ili trostranom orijentacijom, dok se kombinacija istočne i zapadne strane smatra posebno povoljnom jer omogućava dovoljno dnevnog svetla tokom većeg dela dana.

Renoviranost nije presudna za osnovnu vrednost nekretnine

Stanje enterijera svakako ima značaj za kupce koji žele da se usele bez dodatnih ulaganja. Ipak, renoviranost sama po sebi ne određuje osnovnu vrednost stana.

Na primer, salonski stan od četiri sobe u blizini Narodne skupštine, čak i kada je u veoma lošem stanju, može imati izuzetnu vrednost zahvaljujući:

• vrhunskoj lokaciji u centru Beograda;
• istorijskoj i arhitektonskoj vrednosti zgrade;
• potencijalu da nakon renoviranja postane luksuzna nekretnina.

Drugim rečima, renoviranje može povećati atraktivnost i tržišnu cenu u trenutku prodaje, ali ne menja osnovne karakteristike koje određuju vrednost nekretnine.

Šta ima veći uticaj na cenu stana?

Sve navedene karakteristike učestvuju u formiranju vrednosti nekretnine. Međutim, u praksi retko koji stan ispunjava baš sve idealne kriterijume, pa je često potrebno napraviti određeni kompromis.

Sprat ili renoviranost?

Sprat predstavlja trajnu osobinu zgrade i ne može se promeniti, dok se enterijer uvek može adaptirati. Zato se, naročito u objektima bez lifta, prednost često daje odgovarajućoj spratnosti u odnosu na potpuno renoviran stan.

Kod pojedinih starijih zgrada postoji mogućnost naknadne ugradnje lifta. Ukoliko razmatrate kupovinu stana na višem spratu u objektu bez lifta, preporučljivo je prethodno proveriti da li za to postoje tehnički uslovi, kao i da li postoji saglasnost stanara.

Lokacija ili mikrolokacija?

Odgovor prvenstveno zavisi od potreba kupca. Međutim, kada se posmatra dugoročna vrednost i investicioni potencijal, prednost najčešće ima sama lokacija u gradu.

Stanovi u centru i širem centru tradicionalno bolje odolevaju tržišnim promenama i dugoročno ostvaruju stabilniji rast cena.

Sa druge strane, mikrolokacija često ima veći značaj za svakodnevni život. Blizina parkova, škola, vrtića, zelenih površina ili mirnije okruženje mnogim kupcima predstavljaju važan kriterijum. Poslednjih godina pojedine mikrolokacije u perifernim delovima grada postaju sve atraktivnije, posebno među porodicama koje žele više prostora i mira. Ipak, njihove tržišne cene su u većini slučajeva i dalje niže u odnosu na centralne gradske zone.

Starost zgrade ili kvalitet materijala u stanu?

U Beogradu starost objekta često predstavlja prednost, a ne nedostatak. Mnoge zgrade stare više od jednog veka, kao i one građene šezdesetih i osamdesetih godina prošlog veka, stekle su reputaciju kvalitetne i proverene gradnje zahvaljujući dugotrajnosti i otpornosti.

Posebno su cenjeni predratni salonski stanovi zbog masivnih zidova, visokih plafona i konstrukcije od pune opeke i kamena. Njihov najčešći nedostatak jesu zastarele elektro i vodovodne instalacije, zbog čega je adaptacija uglavnom neophodna.

Upravo zato se veliki broj kupaca odlučuje za kvalitetnu stariju zgradu, a zatim uređuje enterijer prema sopstvenim potrebama. Naravno, konačna procena uvek zavisi od konkretnog objekta i njegovog stepena održavanja.

(Espreso)

Preporučujemo

Ekonomija

0 1

PRAVO NA PORESKU OLAKŠICU: Greške sa nasledstvom kuće ili stana mogu vas ostaviti bez ovog prava - Šta kažu stručnjaci?

16. 08. 2026. u 16:42

Ekonomija

0 2

NEKRETNINA NA MORU: Ovo su destinacije koje biraju Srbi - Šta se može dobiti po ceni stana u Beogradu?

16. 08. 2026. u 15:00

Ekonomija

0 3

TALAS BANKROTA SE NASTAVLjA: Dosad poslato više od 10.000 zahteva za stečaj - Ovi sektori su najugroženiji u Nemačkoj

16. 08. 2026. u 13:34

Ekonomija

0 0

BEZ VEĆEG UDARA NA NOVČANIK: Pun špajz i novac u džepu - Ovo su cene ajvara, paprike, džema i kompota

16. 08. 2026. u 10:23

Svet

Lavrov najavio "mnogo brutalnije" metode Rusije: "Svi ciljevi rata u Ukrajini biće ostvareni"

2026-08-14 12:46:00

Svet

Turisti u Grčkoj, spremite se za 15. avgust: Veliki praznik menja svakodnevicu, očekuju se ogromne gužve

2026-08-14 09:35:00

Pratite nas i putem iOS i android aplikacije