КАО НИКАД ДО САДА: Рекордан раст цена некретнина у Немачкој

СКОРО 10.000 евра кошта квадратни метар стана у Минхену, више од 5.500 у Берлину.

EPA

Крајем 2021. некретнине су у Немачкој биле у просеку 11 одсто скупље него у истом периоду 2020. А банке сада повећавају камате на хипотеке.

Некретнине су у Немачкој лане поскупеле, условно речено, као никада до сада. Цена квадратног метра стана или куће била је у 2021. у просеку 11 одсто виша него за исти објекат током 2020. То су подаци које крајем марта објавила Савезна служба за статистику, након што је обрачунала и последњи квартал прошле године. Поређења ради, немачки државни статистичари подсетили су да су у 2020. у односу на 2019. цене непокретности порасле за 7,8 одсто – што је већ био рекордни скок вредности од како је 2000. године, са преласком на рачунање у еврима, уведен актуелни начин мерења ове статистике.

То значи да је, рецимо, у новембру 2020. било могуће купити кућу од 100 квадратних метара за 300.000 евра, односно за 3.000 евра по квадратном метру. Ту исту кућу у новембру 2021. требало је платити 3.330 евра за метар односно укупно 333.000 евра. Дакле, ко је чекао годину дана морао је да издвоји 33.000 евра више, само за кућу. Не треба, наравно, заборавити ни бројне и високе трошкове коју прате куповину куће, или стана: порез на куповину некретнине, упис у катастар, трошкови нотара који припрема и оверава купопродајни уговор – а неретко и плаћање агенцији за некретнине, преко које је трансакција изведена. Висина свих тих издатака се одређује у односу на вредност непокретности и углавном се грубо процењује на око десет процената, мада доста варира од региона до региона, због различитих пореза и ценовника. На нашем примеру куће од 333.000 евра ти пратећи трошкови могу да се крећу од непуних 25.000 до скоро 40.000 евра, зависи у којој си савезној земљи.

Немачка Савеза служба за статистику, чије је седиште у Визбадену, заправо посебно као изразито скуп истиче последњи квартал 2021. године. У односу на последња три месеца 2020, изненађујуће је, за скоро 16 одсто, скочила цена кућа у областима које иначе нису густо насељене. У тим, дакле претежно руралним регионима, и станови су, у истом периоду, поскупели за више од 13 процената. У гушће насељеним деловима Немачке куће су поскупеле за 14,5 а станови за 11,2 одсто. Овакав развој, као и генерално овакав скок цена, објашњава се пре свега пандемијом, која траје већ пуне две године. С једне стране је превасходно урбано становништво, међу којима је много оних који раде из дома, у бекству од Ковида 19 отишло на село, где је рестриктивних мера мање а простора за своја четири зида више. И, с друге стране, због бројних ограничења као мера против овог корона-вируса, многи Немци нису ни издалека толико новца трошили као иначе, па им се нагомилала уштеђевина коју су уложили у куће.

Али, у збиру је и даље мало оних који себи могу да приуште куповину стана или куће којих једноставно нема довољно у понуди. При том су некретнине у Немачкој и раније биле скупе, и сад су само постале још скупље. А уз њихову цену иду и они пратећи трошкови од око десет одсто. Треба такође имати у виду да за одобравање кредита за непокретности банке очекују учешће од 20 процената, углавном. Дакле, да би пре пола године купио кућу од 333.000 евра, грађанин Немачке је морао најчешће да има скоро трећину те суме, што је 111.000 евра, као сопствени капитал, да би му банка уопште одобрила кредит за преосталих 222.000 евра. А 100.000 евра није тако лако уштедети, или зарадити, ни у Немачкој. Зато је заправо Немачка на дну лествице по броју домаћинстава која живе у сопственим некретнинама. Тек непуних 47одсто немачких грађана живи у сопственој кући, остали плаћају кирију.

У Европи ту лошије стоје само Швајцарци, код којих је мање од 40 процената становништва у власништву дома у којем живи. Европски статистичари у неким анализама тврде да су разлог томе културолошке разлике. Каже се да на северу и западу Европе, који су буџетски богатији, људи ређе живе у дому чији су сами и власници, јер капитал држе као уштеђевину или улажу. Становање у своја чеитри зида распрострањено је, међутим, на генерално сиромашнијем југу и истоку Европе, где људе имају и нижа примања и мање уштеђевине. Тако у Хрватској око 90% људи живи у сопственим становима, у Северној Македонији 85% а у Србији 80%. На самом врху ове лествице су, према подацима Европског бироа за статистику, Албанци и Румуни – код којих по око 95% домаћинстава живи у сопственим кућама. И кад смо већ код високих процената: цене некретнина значајно расту свуда – али само још у Холандији, Луксембургу и Аустрији и тако брзо и на тако високом нивоу као у Немачкој. Овде су непокретности за последњих 15 година поскупеле дупло. Дакле, просечан стан који је 2007. коштао 200.000 сада кошта 400.000 евра.

Али то значи и да може двоструко да заради свако ко сада прода кућу коју је саградио пре деценију-две. А, према закону, ако је власник куће био најмање десет година, односно ако је у њој живео најмање две године пре но што ју је продао, на сву остварену добит ни не плаћа никакав порез. Тај такозвани шпекулативни порез на зараду од продаје некретнине не плаћа нико ко је стан или кућу заиста сам користио. Ипак, највећи број власника непокретности су велики инвеститори који понекад просто спекулишу имовином и не продају је, а понешто ни не издају, чекајући да цене додатно порасту.

Висока зарада им је посебно загарантована у областима око седам немачких метропола – а то су Берлин, Хамбург, Минхен, Келн, Франкфурт, Штутгарт и Диселдорф. Овде су станови и куће крајем 2021. у односу на крај 2020. поскупели за 12,7-12,8 процената. Конкретно, према подацима банака које дају хипотекарне кредите, прошле године је просечна цена квадратног метра стана у Келну била непуних 4.900 евра, у Диселдорфу и Штутгарту по око 5.350 евра, у Берлину више од 5.500 евра, у Хамбургу и Франкфурту по око 6.500 евра а у Минхену више од 9.700 евра. Бремен је, на пример, спрам ових метропола јефтин, јер је ту цена квадратног метра стана у просеку нижа од 3.000 евра.

Агенција за надзор банака је почетком ове године упозорила да су, према њеној процени, посебно у великим урбаним центрима у Немачкој некретнине прецењене – од 15 до 40 одсто. Дакле, БаФин, како се скраћено зове ова институција, сматра, да некакав нови луксузни стан који се у Берлину продаје за пола милион заправо реално може да вреди и само 300.000 евра. Међутим, тај стан ће се сада продати за пола милиона јер нема много других станова у понуди, па купци у недостатку опција морају да плате колико се тражи. А да плате још могу, јер су кредити већ дуже време веома јефтини. Јефтини кредити су оне хипотеке код којих су камате веома ниске. Код многих банака камате су пре пандемије биле тек око 1 одсто, али су и сада још испод 2 процента, на годишњем нивоу за хипотеку орочену на десет година. То значи да више људи него раније може да си приушти да од банака позајми новац за куповину стана или куће; али се Агенција за надзор банака боји да међу њима има и све више оних који су преценили своје могућности, односно који би могли да упадну у заостатак са враћањем кредита.

Зато је БаФин средином јануару ове године затражио од банака у Немачкој да до почетка фебруара следеће године подигну своје обавезне резерве за хипотекарне кредите, како би имале довољно капитала да покрију губитак уколико има неки кредити, условно речено, пропадну. Наравно, банке због тог, практично, додатног трошка, јер им је новац заробљен, подижу каматне стопе за хипотеке, што може да доведе до смањења потражње на тржишту некретнина, јер ће мање људи имати пара да купује станове и куће. Дакле, ако би опали подстицаји за куповну, пала би и потражња, па би цене некретнина могле да падну или да престану тако снажно да расту. Није јасно да ли ће овај план институција успети.

Хипотекарне банке али и визбаденски статистичари изгледа су у том погледу скептични, јер има пуно фактора који доводе до поскупљења некретнина у Немачкој – пандемија је само један од њих. Најактуелнији утицај на цене има рат у Украјини. Због борби које се воде, и санкција према Русији као агресору, прети несташица јефтиног материјала за градњу – украјинског цемента за бетон. Удружење грађевинске индустрије Немачке већ је најавило да ће због тога изградња зграда постати скупља, те да ће понегде макар привремено бити заустављена. Већ 2020. је, иначе, просечно стамбено здање у Немачкој, као инвестициони објекат, коштало скоро 30 одсто више него 2010. док је инфлација за целокупан тај периода била нижа од 15 процената. Немачким градовима свакако и даље недостаје станова, те ће цене некретнина вероватно и даље расти, једноставно зато што зграда нема довољно.

Црвено-зелено-либерална савезна влада у Берлину је предвидела финансијске подстицаје за изградњу 400.000 нових станова годишње, од чега 100.000 социјалних односно субвенционираних. Но још није јасно како ће се тај план остваривати. Само у Северној Рајни Вестфалији, најмногољуднијој немачкој савезној земљи, према проценама удружења власника некретнина, сада недостаје 300.000 станова. Конзервативно-либерална влада у Диселдорфу је стога усвојила свој пакет мера који предвиђа 400 мииона евра субвенција за изградњу и куповину кућа и станова. Програм важи ретроактивно од почетка ове године и намењен је само приватним лицима, дакле не грађевинским инвеститорима. Предвиђено је да свако ко купује некретнину добије из буџета два одсто цене те непокретности назад, с тим да максимална сума за повраћај може да буде 10.000 евра. Дакле, ко на пример у Минстеру купи стан за пола милиона, рефундираће ми се 10.000 евра. У Северној Рајни Вестфалији се, иначе, 15. маја одржавају избори а мањак станова и одрживог финансирања градње кућа је важна предизборна тема.

(Б92)

Препоручујемо

Свет

0 1

БУНДЕСВЕР НЕ МОЖЕ ДА ПОШАЉЕ КИЈЕВУ ТЕШКО НАОРУЖАЊЕ: Немачка предлаже "кружну размену"

21. 04. 2022. у 19:54

Свет

0 3

"ОВО ЈЕ ИСТОРИЈСКИ ПРЕОКРЕТ" У Немачкој хришћани постали мањина - римокатоличка и евангелистичка црква губе све више верника

20. 04. 2022. у 21:37

Свет

8 4

НЕМАЧКА СЕ РЕШАВА РУСКЕ НАФТЕ: Аналена Бербок открила рок - "Бићемо на нула до краја године"

20. 04. 2022. у 21:02

Свет

0 31

НЕМЦЕ ПРИПРЕМАЈУ ЗА НОВИ ШОК! Након апела да штеде топлу воду и поскупљења, следи нови удар

20. 04. 2022. у 11:08

Пратите нас и путем иОС и андроид апликације