ИЗДАВАЊЕ СТАНА КАО ОЗБИЉАН ПРОБЛЕМ: Шта када подстанар престане да плаћа кирију, нагомила рачуне и одбија да се исели?

ИЗДАВАЊЕ стана може да постане озбиљан финансијски проблем када подстанар престане да плаћа кирију, нагомила рачуне и одбије да се исели.

Фото: Elena Blokhina / Alamy / Profimedia

Власник тада мора да заштити своју имовину, али не може једноставно да промени браву и избаци станара. Пресудно је да ли постоји уговор о закупу, како је уређен раскид и да ли уговор садржи клаузулу извршности која може да омогући непосредно покретање извршног поступка.

У Србији постоје начини да станодавац раскине закуп, затражи исељење и наплати дуговања. Међутим, поступак зависи од конкретних околности, а не постоји универзално правило да сваки подстанар може да буде исељен чим закасни са једном киријом.

Две неплаћене кирије могу бити разлог за отказ уговора

Према члану 35 Закона о становању и одржавању зграда, неплаћање закупнине за најмање два месеца узастопно, и након опомене, може да буде основ за отказ уговора о закупу стана. То значи да власник треба да документује дуговање и да закупцу упути писану опомену, а затим предузме одговарајуће правне кораке.

Важно је разликовати раскид уговора од самог исељења. Чак и када постоји основ за отказ, то не значи да власник сме самостално да избаци станара ако овај одбија да напусти некретнину. Зато је важно сачувати уговор, доказе о доспелим и неплаћеним киријама, изводе из банке, преписку и доказ да је опомена достављена.

Ови документи могу да буду значајни у поступку наплате дуга и исељења.

Уговор са извршном клаузулом може да олакша исељење

Једна од најважнијих мера заштите за станодавца јесте уговор састављен у одговарајућој форми код јавног бележника, са јасно дефинисаним обавезама закупца и клаузулом извршности.

Таква клаузула, ако су испуњени законски услови и ако је довољно прецизно уређена, може да омогући покретање извршног поступка без претходног вођења класичне парнице о истом захтеву. Ипак, сама овера потписа није исто што и извршна исправа: важно је како је уговор сачињен и шта тачно пише у њему.

Пре потписивања треба проверити да ли уговор прецизно одређује висину и рок плаћања закупнине, трошкове које закупац сноси, разлоге и начин престанка закупа, рок за исељење и сагласност закупца за непосредно извршење када су испуњени законски услови.

Ако таква клаузула не постоји, а станар одбија да се исели, власник ће можда морати да покрене судски поступак. Зато је правни савет пре издавања стана често много јефтинији од каснијег вишегодишњег спора.

Шта ако станодавац нема потписан уговор?

Одсуство писаног уговора не значи аутоматски да власник нема никаква права. Ипак, доказивање договорених услова може бити теже, нарочито ако се закупнина плаћала у готовини, а нема признаница или друге документације.

У том случају могу бити важни докази о власништву, уплатама, порукама, договореној висини кирије и комуникацији у којој закупац признаје да користи стан или дугује новац.

Власник би требало да се обрати адвокату ради процене да ли је потребно поднети тужбу за исељење, захтев за наплату дуговања или покренути одговарајући поступак по другом правном основу. Не треба претпоставити да усмени договор аутоматски онемогућава заштиту пред судом, али ни да је исељење могуће без поступка само зато што је некретнина у власништву станодавца.

Да ли власник сме да промени браву или искључи струју?

Не би требало да покушава да принуди станара да оде самосталним променама браве, изношењем његових ствари или искључивањем воде и струје. Такви поступци могу да изазову додатне правне проблеме и не замењују законски поступак исељења.

Ако закупац не поступа по раскиду уговора и не предаје стан, власник треба да користи одговарајући судски или извршни поступак, у зависности од тога какву исправу има и да ли су испуњени услови за извршење.

Улога јавног извршитеља јесте да спроводи извршење на основу законом предвиђене извршне исправе или одлуке. Он не може да се ангажује само на основу усменог захтева власника да избаци подстанара.

Како да власник наплати заостале кирије и рачуне?

Исељење и наплата дуга нису нужно иста ствар. Власник може да има основ да захтева доспеле неплаћене закупнине, а у зависности од уговора и доказа и накнаду одређених трошкова или штете. Зато је корисно направити преглед свих дуговања по месецима, са датумима доспећа, износима и доказима о неплаћању. Рачуне за комуналне услуге треба одвојити од закупнине и проверити ко је према уговору дужан да их плати.

Ако станар не пристаје на договор о измирењу дуга, адвокат може да процени да ли су испуњени услови за извршење на основу постојеће исправе или је потребно покренути судски поступак. Чињеница да је станар напустио стан не значи да је дуг аутоматски престао.

Шта станодавац треба да уради пре него што изда стан?

Најбоља заштита почиње пре предаје кључева. Уговор би требало да садржи податке о уговорним странама, адресу стана, износ закупнине, рокове плаћања, начин плаћања, обавезе у вези са рачунима, трајање закупа и услове за његов престанак. Препоручљиво је сачинити записник о примопредаји, пописати намештај и уређаје, фотографисати стање стана и сачувати доказе о уплати депозита.

Треба јасно навести и под којим условима се депозит враћа или користи за покриће доспелих обавеза, у складу са уговором и законом. Власник би такође требало да провери идентитет закупца и да се распита о пореским обавезама које настају издавањем непокретности. Уговор са прецизним одредбама и уредна евиденција уплата не гарантују да проблема неће бити, али могу значајно да олакшају заштиту права ако до спора дође.

Ако подстанар не плаћа кирију и одбија да напусти стан, власник у Србији има правне могућности да тражи раскид закупа, исељење и наплату дуга. Најважније је да не покушава самовољно да избаци станара, већ да провери уговор и изабере одговарајући судски или извршни поступак. За будуће закупне односе, уговор са правилно састављеном извршном клаузулом може бити значајна заштита.

(Каматица)

Препоручујемо

Економија

0 0

КРСНА СЛАВА ЗА ВИКЕНД? Ево да ли по закону имате право на слободан понедељак

15. 10. 2026. у 12:45

Економија

0 0

ОДЛАЗАК У ПРЕВРЕМЕНУ СТАРОСНУ ПЕНЗИЈУ: Једна одлука има дугорочне последице

15. 10. 2026. у 11:19

Економија

0 1

СТИЖУ ВЕЋА ПРИМАЊА: Ево шта нас чека од децембра

15. 10. 2026. у 10:53

Економија

0 0

ОВО НИКАКО НЕ РАДИТЕ НА СВОЈУ РУКУ: Затварање терасе може дебело да вас кошта

15. 10. 2026. у 10:37

Svet

Detalji iz sobe strave lede krv u žilama: Iskasapila muža i sina (3), pa pozvala Hitnu pomoć da pita kako da se ubije!

2026-10-14 15:59:00

Svet

Misteriozna smrt žene u Nemačkoj: Sumnjali na napad divlje svinje, a obdukcija donela obrt

2026-10-14 14:35:00

Пратите нас и путем иОС и андроид апликације