KAO NIKAD DO SADA: Rekordan rast cena nekretnina u Nemačkoj

Krajem 2021. nekretnine su u Nemačkoj bile u proseku 11 odsto skuplje nego u istom periodu 2020. A banke sada povećavaju kamate na hipoteke.

Nekretnine su u Nemačkoj lane poskupele, uslovno rečeno, kao nikada do sada. Cena kvadratnog metra stana ili kuće bila je u 2021. u proseku 11 odsto viša nego za isti objekat tokom 2020. To su podaci koje krajem marta objavila Savezna služba za statistiku, nakon što je obračunala i poslednji kvartal prošle godine. Poređenja radi, nemački državni statističari podsetili su da su u 2020. u odnosu na 2019. cene nepokretnosti porasle za 7,8 odsto – što je već bio rekordni skok vrednosti od kako je 2000. godine, sa prelaskom na računanje u evrima, uveden aktuelni način merenja ove statistike.

To znači da je, recimo, u novembru 2020. bilo moguće kupiti kuću od 100 kvadratnih metara za 300.000 evra, odnosno za 3.000 evra po kvadratnom metru. Tu istu kuću u novembru 2021. trebalo je platiti 3.330 evra za metar odnosno ukupno 333.000 evra. Dakle, ko je čekao godinu dana morao je da izdvoji 33.000 evra više, samo za kuću. Ne treba, naravno, zaboraviti ni brojne i visoke troškove koju prate kupovinu kuće, ili stana: porez na kupovinu nekretnine, upis u katastar, troškovi notara koji priprema i overava kupoprodajni ugovor – a neretko i plaćanje agenciji za nekretnine, preko koje je transakcija izvedena. Visina svih tih izdataka se određuje u odnosu na vrednost nepokretnosti i uglavnom se grubo procenjuje na oko deset procenata, mada dosta varira od regiona do regiona, zbog različitih poreza i cenovnika. Na našem primeru kuće od 333.000 evra ti prateći troškovi mogu da se kreću od nepunih 25.000 do skoro 40.000 evra, zavisi u kojoj si saveznoj zemlji.

Nemačka Saveza služba za statistiku, čije je sedište u Vizbadenu, zapravo posebno kao izrazito skup ističe poslednji kvartal 2021. godine. U odnosu na poslednja tri meseca 2020, iznenađujuće je, za skoro 16 odsto, skočila cena kuća u oblastima koje inače nisu gusto naseljene. U tim, dakle pretežno ruralnim regionima, i stanovi su, u istom periodu, poskupeli za više od 13 procenata. U gušće naseljenim delovima Nemačke kuće su poskupele za 14,5 a stanovi za 11,2 odsto. Ovakav razvoj, kao i generalno ovakav skok cena, objašnjava se pre svega pandemijom, koja traje već pune dve godine. S jedne strane je prevashodno urbano stanovništvo, među kojima je mnogo onih koji rade iz doma, u bekstvu od Kovida 19 otišlo na selo, gde je restriktivnih mera manje a prostora za svoja četiri zida više. I, s druge strane, zbog brojnih ograničenja kao mera protiv ovog korona-virusa, mnogi Nemci nisu ni izdaleka toliko novca trošili kao inače, pa im se nagomilala ušteđevina koju su uložili u kuće.

Ali, u zbiru je i dalje malo onih koji sebi mogu da priušte kupovinu stana ili kuće kojih jednostavno nema dovoljno u ponudi. Pri tom su nekretnine u Nemačkoj i ranije bile skupe, i sad su samo postale još skuplje. A uz njihovu cenu idu i oni prateći troškovi od oko deset odsto. Treba takođe imati u vidu da za odobravanje kredita za nepokretnosti banke očekuju učešće od 20 procenata, uglavnom. Dakle, da bi pre pola godine kupio kuću od 333.000 evra, građanin Nemačke je morao najčešće da ima skoro trećinu te sume, što je 111.000 evra, kao sopstveni kapital, da bi mu banka uopšte odobrila kredit za preostalih 222.000 evra. A 100.000 evra nije tako lako uštedeti, ili zaraditi, ni u Nemačkoj. Zato je zapravo Nemačka na dnu lestvice po broju domaćinstava koja žive u sopstvenim nekretninama. Tek nepunih 47odsto nemačkih građana živi u sopstvenoj kući, ostali plaćaju kiriju.

U Evropi tu lošije stoje samo Švajcarci, kod kojih je manje od 40 procenata stanovništva u vlasništvu doma u kojem živi. Evropski statističari u nekim analizama tvrde da su razlog tome kulturološke razlike. Kaže se da na severu i zapadu Evrope, koji su budžetski bogatiji, ljudi ređe žive u domu čiji su sami i vlasnici, jer kapital drže kao ušteđevinu ili ulažu. Stanovanje u svoja čeitri zida rasprostranjeno je, međutim, na generalno siromašnijem jugu i istoku Evrope, gde ljude imaju i niža primanja i manje ušteđevine. Tako u Hrvatskoj oko 90% ljudi živi u sopstvenim stanovima, u Severnoj Makedoniji 85% a u Srbiji 80%. Na samom vrhu ove lestvice su, prema podacima Evropskog biroa za statistiku, Albanci i Rumuni – kod kojih po oko 95% domaćinstava živi u sopstvenim kućama. I kad smo već kod visokih procenata: cene nekretnina značajno rastu svuda – ali samo još u Holandiji, Luksemburgu i Austriji i tako brzo i na tako visokom nivou kao u Nemačkoj. Ovde su nepokretnosti za poslednjih 15 godina poskupele duplo. Dakle, prosečan stan koji je 2007. koštao 200.000 sada košta 400.000 evra.

Ali to znači i da može dvostruko da zaradi svako ko sada proda kuću koju je sagradio pre deceniju-dve. A, prema zakonu, ako je vlasnik kuće bio najmanje deset godina, odnosno ako je u njoj živeo najmanje dve godine pre no što ju je prodao, na svu ostvarenu dobit ni ne plaća nikakav porez. Taj takozvani špekulativni porez na zaradu od prodaje nekretnine ne plaća niko ko je stan ili kuću zaista sam koristio. Ipak, najveći broj vlasnika nepokretnosti su veliki investitori koji ponekad prosto spekulišu imovinom i ne prodaju je, a ponešto ni ne izdaju, čekajući da cene dodatno porastu.

Visoka zarada im je posebno zagarantovana u oblastima oko sedam nemačkih metropola – a to su Berlin, Hamburg, Minhen, Keln, Frankfurt, Štutgart i Diseldorf. Ovde su stanovi i kuće krajem 2021. u odnosu na kraj 2020. poskupeli za 12,7-12,8 procenata. Konkretno, prema podacima banaka koje daju hipotekarne kredite, prošle godine je prosečna cena kvadratnog metra stana u Kelnu bila nepunih 4.900 evra, u Diseldorfu i Štutgartu po oko 5.350 evra, u Berlinu više od 5.500 evra, u Hamburgu i Frankfurtu po oko 6.500 evra a u Minhenu više od 9.700 evra. Bremen je, na primer, spram ovih metropola jeftin, jer je tu cena kvadratnog metra stana u proseku niža od 3.000 evra.

Agencija za nadzor banaka je početkom ove godine upozorila da su, prema njenoj proceni, posebno u velikim urbanim centrima u Nemačkoj nekretnine precenjene – od 15 do 40 odsto. Dakle, BaFin, kako se skraćeno zove ova institucija, smatra, da nekakav novi luksuzni stan koji se u Berlinu prodaje za pola milion zapravo realno može da vredi i samo 300.000 evra. Međutim, taj stan će se sada prodati za pola miliona jer nema mnogo drugih stanova u ponudi, pa kupci u nedostatku opcija moraju da plate koliko se traži. A da plate još mogu, jer su krediti već duže vreme veoma jeftini. Jeftini krediti su one hipoteke kod kojih su kamate veoma niske. Kod mnogih banaka kamate su pre pandemije bile tek oko 1 odsto, ali su i sada još ispod 2 procenta, na godišnjem nivou za hipoteku oročenu na deset godina. To znači da više ljudi nego ranije može da si priušti da od banaka pozajmi novac za kupovinu stana ili kuće; ali se Agencija za nadzor banaka boji da među njima ima i sve više onih koji su precenili svoje mogućnosti, odnosno koji bi mogli da upadnu u zaostatak sa vraćanjem kredita.

Zato je BaFin sredinom januaru ove godine zatražio od banaka u Nemačkoj da do početka februara sledeće godine podignu svoje obavezne rezerve za hipotekarne kredite, kako bi imale dovoljno kapitala da pokriju gubitak ukoliko ima neki krediti, uslovno rečeno, propadnu. Naravno, banke zbog tog, praktično, dodatnog troška, jer im je novac zarobljen, podižu kamatne stope za hipoteke, što može da dovede do smanjenja potražnje na tržištu nekretnina, jer će manje ljudi imati para da kupuje stanove i kuće. Dakle, ako bi opali podsticaji za kupovnu, pala bi i potražnja, pa bi cene nekretnina mogle da padnu ili da prestanu tako snažno da rastu. Nije jasno da li će ovaj plan institucija uspeti.

Hipotekarne banke ali i vizbadenski statističari izgleda su u tom pogledu skeptični, jer ima puno faktora koji dovode do poskupljenja nekretnina u Nemačkoj – pandemija je samo jedan od njih. Najaktuelniji uticaj na cene ima rat u Ukrajini. Zbog borbi koje se vode, i sankcija prema Rusiji kao agresoru, preti nestašica jeftinog materijala za gradnju – ukrajinskog cementa za beton. Udruženje građevinske industrije Nemačke već je najavilo da će zbog toga izgradnja zgrada postati skuplja, te da će ponegde makar privremeno biti zaustavljena. Već 2020. je, inače, prosečno stambeno zdanje u Nemačkoj, kao investicioni objekat, koštalo skoro 30 odsto više nego 2010. dok je inflacija za celokupan taj perioda bila niža od 15 procenata. Nemačkim gradovima svakako i dalje nedostaje stanova, te će cene nekretnina verovatno i dalje rasti, jednostavno zato što zgrada nema dovoljno.

Crveno-zeleno-liberalna savezna vlada u Berlinu je predvidela finansijske podsticaje za izgradnju 400.000 novih stanova godišnje, od čega 100.000 socijalnih odnosno subvencioniranih. No još nije jasno kako će se taj plan ostvarivati. Samo u Severnoj Rajni Vestfaliji, najmnogoljudnijoj nemačkoj saveznoj zemlji, prema procenama udruženja vlasnika nekretnina, sada nedostaje 300.000 stanova. Konzervativno-liberalna vlada u Diseldorfu je stoga usvojila svoj paket mera koji predviđa 400 miiona evra subvencija za izgradnju i kupovinu kuća i stanova. Program važi retroaktivno od početka ove godine i namenjen je samo privatnim licima, dakle ne građevinskim investitorima. Predviđeno je da svako ko kupuje nekretninu dobije iz budžeta dva odsto cene te nepokretnosti nazad, s tim da maksimalna suma za povraćaj može da bude 10.000 evra. Dakle, ko na primer u Minsteru kupi stan za pola miliona, refundiraće mi se 10.000 evra. U Severnoj Rajni Vestfaliji se, inače, 15. maja održavaju izbori a manjak stanova i održivog finansiranja gradnje kuća je važna predizborna tema.

(B92)