ПРЕ КАПАРЕ И ПОТПИСИВАЊА КУПОПРОДАЈНОГ УГОВОРА: Ево како да купите стан, а да туђи проблем не постане ваш

ПРОВЕРА власништва, терета и ограничења на некретнини важан је корак пре капаре и потписивања купопродајног уговора.

Фото: Roman Lacheev / Alamy / Profimedia

Куповина стана једна је од највећих финансијских одлука у животу, па се пажња најчешће усмерава на цену квадрата, локацију, стање некретнине и услове кредита. Ипак, постоји још једна ствар коју будући власник не би смео да прескочи – провера документације и обавеза које се односе на стан.

Посебно је важно проверити ко је уписан као власник, да ли на некретнини постоје терети и ограничења, али и да ли је стање код комуналних и енергетских обавеза уредно.

Републички геодетски завод наводи да катастар садржи податке о правима на непокретности, њиховим носиоцима, теретима и ограничењима, због чега представља једну од кључних провера приликом куповине. РГЗ притом упозорава да куповина непокретности која није уписана у катастар представља ризичну куповину.

Прво проверите ко је стварни власник

Пре него што се потпише уговор, купац треба да провери податке о стану у катастру.

Важно је утврдити да ли је особа која продаје стан заиста уписана као власник и да ли се подаци о стану - попут површине и посебног дела објекта – поклапају са оним што се продаје.

Катастар такође садржи информације о теретима и ограничењима на непокретности. То значи да није довољно само погледати ко је власник, већ треба проверити и да ли постоје уписана права или ограничења која могу утицати на располагање станом.

Другим речима, леп стан, добра локација и прихватљива цена нису довољни ако документација није чиста.

Посебно проверите да ли постоји хипотека или други терет

Један од најважнијих података које купац треба да провери јесте да ли је некретнина оптерећена хипотеком или другим правом.

Ако стан има хипотеку, то не значи аутоматски да продаја није могућа, али значи да трансакција мора бити пажљиво уређена како би купац знао под којим условима стиче некретнину и како се постојећи терет решава.

Зато је важно да се пре потписивања уговора провери актуелно стање у катастру, а не да се купац ослања само на оно што му каже продавац.

А шта је са дугом за струју?

Ово је део који будући власници често посебно желе да разјасне.

Код промене власника електричног бројила, нови власник мора да регулише свој однос са снабдевачем. ЕПС наводи да је за промену корисника потребно доставити захтев, идентификациона документа и доказ о стеченом правном основу за упис права својине, односно документ попут купопродајног уговора или другог одговарајућег доказа.

Општи услови ЕПС-а предвиђају и обавезу да се промена власништва, закупа или права коришћења пријави снабдевачу у року од 15 дана од настале промене.

Због тога је приликом примопредаје стана веома важно направити записник и забележити стање бројила, као и јасно документовати тренутак када је нови власник преузео некретнину.

Није довољно рећи: "Све је плаћено"

Ако продавац каже да су сви рачуни измирени, купац не би требало да се ослони само на усмену потврду.

Практично је да се пре примопредаје провери стање обавеза према надлежним пружаоцима услуга и да се у документацији јасно забележи стање на дан преузимања стана.

Ово је нарочито важно код електричне енергије, воде, грејања и других трошкова који се обрачунавају према потрошњи или коришћењу.

Што је више документован тренутак примопредаје, мање је простора за спор око тога ко је направио одређени дуг.

Проверите и да ли је стан уопште уписан

Још једна ствар може да направи озбиљан проблем: стан који се продаје није уредно уписан као посебан део објекта.

РГЗ изричито наводи да је прометовање непокретношћу која није уписана у катастар ризична куповина. У катастру се, између осталог, воде подаци о становима и другим посебним деловима зграда, као и о правима и теретима.

Зато купац пре потписивања треба да провери:

• ко је уписан као власник;
• да ли се површина поклапа са стварним стањем;
• да ли је стан уписан као посебан део објекта;
• да ли постоје хипотеке и други терети;
• да ли постоје ограничења располагања;
• да ли се подаци из документације поклапају са подацима у катастру.

Немојте прескочити ни порески део

Код куповине половног стана постоји и порески аспект трансакције.

Пореска управа наводи да је код преноса права својине на непокретности по основу купопродаје обвезник пореза на пренос апсолутних права продавац, а стопа овог пореза износи 2,5 одсто. Међутим, уговором купац може преузети обавезу плаћања, у ком случају се према Пореској управи третира као солидарни јемац.

Зато будући купац треба пажљиво да прочита уговор и провери шта је тачно договорено у вези са пореским обавезама.

Код куповине првог стана постоје и посебна правила за пореско ослобођење, односно за рефундацију ПДВ-а код новоградње, под законом прописаним условима. Пореска управа за купца првог стана предвиђа посебну документацију којом се доказује испуњеност услова.

Шта проверити пре него што дате новац?

Куповина стана не би требало да се своди само на договор о цени.

Пре потписивања уговора купац би требало да направи своју малу контролну листу:

1. Катастар - проверити власника, површину, упис и терете.

2. Хипотека и ограничења - утврдити да ли постоје и како се решавају.

3. Рачуни - проверити стање обавеза и договорити ко их измирује до дана примопредаје.

4. Бројила - на дан преузимања записати стање бројила и сачувати доказ о примопредаји.

5. Уговор - јасно дефинисати цену, рокове, начин плаћања, примопредају и обавезе продавца.

6. Порез - проверити ко је обвезник и ко према уговору преузима плаћање.

7. Документација стана - упоредити оно што пише у документима са стварним стањем некретнине.

Најскупља грешка је журба

Код куповине некретнине неколико сати додатне провере може вредети много више од покушаја да се посао заврши што пре.

Посебно је ризично давати велики новац или потписивати коначни уговор пре него што се провере власништво, терети, статус стана и обавезе које могу бити повезане са некретнином.

Купац не треба да претпостави да је све решено зато што продавац поседује кључеве, стару документацију или каже да "никада није било проблема".

Код некретнине се оно што је записано у релевантној документацији рачуна много више од усменог уверавања.

Зато је пре потписивања уговора најважније проверити комплетну документацију и, за конкретан случај, консултовати јавног бележника или стручног правника. Посебно код стана са хипотеком, нерешеним власништвом или неусаглашеним подацима, не треба улазити у трансакцију без претходне правне провере.

(БизПортал)

Kada znaš za šta štediš, onda oročiš

SAZNAJ VIŠE INFORMACIJA

Препоручујемо

Економија

0 0

ЗАРАДА И ВИШЕ ОД 1.000 ЕВРА МЕСЕЧНО: Нећете веровати која биљка доноси добар профит, али постоји велики изазов

18. 08. 2026. у 17:05

Економија

0 1

ТАКСИ ПРЕВОЗ У СРБИЈИ: Мењају се правила - Пре почетка вожње, знаће се одмах једна ствар!

18. 08. 2026. у 16:25

Економија

0 0

СМАЊЕНА ДИРЕКТНА УЛАГАЊА У САД: Немачке милијарде побегле из Америке - Пукле инвестиције!

18. 08. 2026. у 14:23

Економија

0 0

ТЕТОВАЖА КАО ПРЕТЊА ПОСЛУ: Ево када и како затвара врата запослењу - Због овога ћете добро размислити пре тетовирања!

18. 08. 2026. у 12:33

Svet

Putinovo oružje stiže iz morskih dubina: Šta se zna o ruskom Posejdonu i njegovoj razornoj moći

2026-09-05 18:01:00

Svet

Petoro mrtvih u napadima na Lugansku oblast, među poginulima tinejdžer

2026-09-05 15:25:00

Пратите нас и путем иОС и андроид апликације