СТАН КОЈИ НЕ ГУБИ ВРЕДНОСТ: Ови детаљи одлучују колико ће стан вредети и за 50 година

КАДА је реч о промету некретнина, појмови вредност и цена често се користе као синоними. Међутим, између њих постоји значајна разлика, а њено разумевање може бити од велике користи приликом куповине или продаје стана.

Фото: Svyatoslav Lypynskyy / Alamy / Profimedia

Цена се мења, вредност остаје

Цена некретнине није трајна категорија. Она се током времена мења под утицајем тржишних околности, инфлације и односа понуде и потражње. Тако је, на пример, стан на Дорћолу пре петнаест година могао да кошта и неколико пута мање него данас. То, међутим, не значи да је његова вредност тада била нижа, имао је исту вредност у оквиру карактеристика које поседује, али је тржишна цена одговарала тадашњим условима.

Због тога је важно разликовати ова два појма. Цена се прилагођава тржишту и кроз време углавном расте у развијеним градовима, док вредност произлази из трајних особина некретнине.

Карактеристике стана које највише утичу на његову вредност

Приликом процене вредности некретнине, посебну пажњу потребно је посветити факторима који се не мењају или се мењају веома мало током времена.

1. Локација

Локација представља најважнији елемент у одређивању вредности стана. Некретнине у центру града, престижним деловима или у близини важних садржаја по правилу имају већу вредност.

2. Микролокација

Поред шире локације, значајну улогу има и непосредно окружење некретнине. Микролокацију одређују:

• школе, вртићи и факултети;
• здравствене установе и административни центри;
• продавнице и супермаркети;
• јавни превоз;
• паркови и зелене површине.

Могуће је да стан буде на доброј локацији у граду, али да микролокација буде мање повољна, као и обрнуто. Управо комбинација ова два фактора одређује укупну вредност некретнине.

3. Зграда и спрат

На вредност утичу и квалитет градње, старост објекта и његове архитектонске карактеристике. На пример, историјске зграде у Београду често задржавају високу вредност и имају потенцијал за даљи раст цене без обзира на стање самог стана.

Спратност такође има своју улогу. У зградама без лифта најтраженији су први, други и трећи спрат. Када зграда поседује лифт, разлике међу спратовима су знатно мање, док су сутерени и поткровља углавном мање цењени.

4. Структура и квадратура

Добар распоред просторија један је од кључних елемената функционалности стана. При процени се посебно узимају у обзир:

• однос броја соба и укупне квадратуре;
• предност имају просторије квадратног или правоугаоног облика због лакшег уређења;
• препоручује се да свака спаваћа соба има најмање 10 м² како би могла функционално да прими кревет, плакар и остали намештај;
• искоришћеност простора - на пример, једноипособан стан од 60 м² сматра се мање функционалним од стана исте површине са две спаваће собе.

5. Оријентација стана

Природно осветљење значајно утиче на квалитет становања. Најпожељнији су станови са двостраном или тространом оријентацијом, док се комбинација источне и западне стране сматра посебно повољном јер омогућава довољно дневног светла током већег дела дана.

Реновираност није пресудна за основну вредност некретнине

Стање ентеријера свакако има значај за купце који желе да се уселе без додатних улагања. Ипак, реновираност сама по себи не одређује основну вредност стана.

На пример, салонски стан од четири собе у близини Народне скупштине, чак и када је у веома лошем стању, може имати изузетну вредност захваљујући:

• врхунској локацији у центру Београда;
• историјској и архитектонској вредности зграде;
• потенцијалу да након реновирања постане луксузна некретнина.

Другим речима, реновирање може повећати атрактивност и тржишну цену у тренутку продаје, али не мења основне карактеристике које одређују вредност некретнине.

Шта има већи утицај на цену стана?

Све наведене карактеристике учествују у формирању вредности некретнине. Међутим, у пракси ретко који стан испуњава баш све идеалне критеријуме, па је често потребно направити одређени компромис.

Спрат или реновираност?

Спрат представља трајну особину зграде и не може се променити, док се ентеријер увек може адаптирати. Зато се, нарочито у објектима без лифта, предност често даје одговарајућој спратности у односу на потпуно реновиран стан.

Код појединих старијих зграда постоји могућност накнадне уградње лифта. Уколико разматрате куповину стана на вишем спрату у објекту без лифта, препоручљиво је претходно проверити да ли за то постоје технички услови, као и да ли постоји сагласност станара.

Локација или микролокација?

Одговор првенствено зависи од потреба купца. Међутим, када се посматра дугорочна вредност и инвестициони потенцијал, предност најчешће има сама локација у граду.

Станови у центру и ширем центру традиционално боље одолевају тржишним променама и дугорочно остварују стабилнији раст цена.

Са друге стране, микролокација често има већи значај за свакодневни живот. Близина паркова, школа, вртића, зелених површина или мирније окружење многим купцима представљају важан критеријум. Последњих година поједине микролокације у периферним деловима града постају све атрактивније, посебно међу породицама које желе више простора и мира. Ипак, њихове тржишне цене су у већини случајева и даље ниже у односу на централне градске зоне.

Старост зграде или квалитет материјала у стану?

У Београду старост објекта често представља предност, а не недостатак. Многе зграде старе више од једног века, као и оне грађене шездесетих и осамдесетих година прошлог века, стекле су репутацију квалитетне и проверене градње захваљујући дуготрајности и отпорности.

Посебно су цењени предратни салонски станови због масивних зидова, високих плафона и конструкције од пуне опеке и камена. Њихов најчешћи недостатак јесу застареле електро и водоводне инсталације, због чега је адаптација углавном неопходна.

Управо зато се велики број купаца одлучује за квалитетну старију зграду, а затим уређује ентеријер према сопственим потребама. Наравно, коначна процена увек зависи од конкретног објекта и његовог степена одржавања.

(Еспресо)

Kada znaš za šta štediš, onda oročiš

SAZNAJ VIŠE INFORMACIJA

Препоручујемо

Економија

0 2

ПРАВО НА ПОРЕСКУ ОЛАКШИЦУ: Грешке са наследством куће или стана могу вас оставити без овог права - Шта кажу стручњаци?

16. 08. 2026. у 16:42

Економија

0 2

НЕКРЕТНИНА НА МОРУ: Ово су дестинације које бирају Срби - Шта се може добити по цени стана у Београду?

16. 08. 2026. у 15:00

Економија

0 6

ТАЛАС БАНКРОТА СЕ НАСТАВЉА: Досад послато више од 10.000 захтева за стечај - Ови сектори су најугроженији у Немачкој

16. 08. 2026. у 13:34

Економија

0 2

БЕЗ ВЕЋЕГ УДАРА НА НОВЧАНИК: Пун шпајз и новац у џепу - Ово су цене ајвара, паприке, џема и компота

16. 08. 2026. у 10:23

Svet

Od sletanja na Mesec do 11. septembra: Zašto ljudi veruju u teorije zavere

2026-09-11 14:40:00

Svet

Rusija diže tenzije na Baltiku: Biće meta ako rasporedi nuklearno oružje

2026-09-11 11:06:00

Пратите нас и путем иОС и андроид апликације