КУПОВИНА стана данас је далеко мање ризична, него пре десет или двадесет година. Законски прописи и уређен катастар смањују ризик да грађанин који жели да пазари стан буде преварен.

Стране хронике дневних новина деведесетих година биле су пуне текстова о преварама. Бројни купци животну уштеђевину или кредит давали су да купе квадрате којима би решили питање крова над главом. И уместо да се уселе у празан стан, са још неколико породица били би жртве преваре. Инвеститори су исти стан продавали више пута. А наруку им је ишао и систем, па су без контроле уговоре оверавали у суду.

И данас има покушаја преваре. Међутим, ризик је сведен на минимум. Довољно је да купац поштује неколико основних процедура приликом куповине. И треба бити крајње опрезан.

- Након што је од 1. јануара 2010. године у судове у Републици Србији уведен јединствени регистар продатих непокретности, двоструке или дупле продаје су искључене - наводи Борис Кошћал, београдски адвокат. - Међутим, било је покушаја да се један исти стан другачије назове у уговору. Уместо стан број 2, инвеститор наведе да је некретнина број 002 или 2а. Или да мешају бројеве стана.

Према Кошћаловим речима, читав систем од 1. септембра 2014. године преузели су јавни бележници који сада солемнизују уговоре о промету непокретности које су сачинили адвокати или су их странке саме донеле.

- Саветујем купцима да у катастру провере да ли непокретност има терете. Чест је случај да се зграде зидају пројектним финансирањем, те да су сви посебни делови - станови, па и онај који намеравају да купе под хипотеком. У том случају купци нека траже од инвеститора да прво скине терет, па да онда приступи продаји - објашњава Борис Кошћал.

КАТАСТАР БУДУЋИ власник стана може да провери непокретност на шалтеру РГЗ (катастар), код нотара или преко интернета, тако што ће ући у регистар непокретности. Потребно је да зна број стана, адресу и катастарску парцелу. На шалтеру РГЗ неопходно је да се легитимише, тиме ће остварити увид у податке, тако што ће му службеник дати информације о том стану. Такође, потенцијални купац може да поднесе писмени захтев суду да му се изда потврда о траженим подацима и у том захтеву треба да наведе податке о стану и о себи.

Преваре су још могуће код станова у изградњи и папирологије код већ усељених станова. Код куповине нових станова треба обратити пажњу какав је инвеститор, како је завршио прошле послове, а не само проверити фирму по имену под којим и сада постоји. Поједини грађевински предузетници су променили и по неколико фирми, остављајући проблеме иза себе. У великом броју случајева проблеме су станари сами морали да решавају о свом трошку.

Дешавало се да су зграде зидане тако што је неплански додаван по још један спрат, па грађани нису могли да укњиже станове. Неретко нису имали ни лифтове, грејање и струју.

- Чест је случај код новоградње да зграде са нижом ценом квадрата немају употребну дозволу, да нису укњижени у Републичком геодетском заводу. Е, ту треба посебно да се отворе очи. Поједини оглашени станови имају мање квадрата него што се у огласу наводи. Дешава се да се наивним купцима, "на реч" продају станови без знања правог власника. Узимају капару на име фалсификоване документације - прича Милош Савић, један од престоничких агената у промету некретнина.

Савић указује да су раније постојали случајеви, где су у преваре били умешани људи који су радили као агенти у промету некретнина, службеници катастра, па и општински функционери који су спорним инвеститорима давали дозволе за градње.

Пре десетак година, преваре у катастру су се дешавале тако што инвеститор прода станове, а упис се одужи на неколико месеци. За то време инвеститор код банке подигне милионске кредите, а као залог да зграду коју је већ продао. Купци о томе сазнају тек по доласку извршитеља или кад покушају да своју нову имовину упишу у катастар. Банке иако имају доказе да се ради о превари, углавном не желе да скину хипотеку. Како наши закони не регулишу да ли је "старије право власништва или хипотека", станарима често остају туђи дугови у милионским износима.

КОНТРОЛА КВАЛИТЕТА РАДОВА ДОКУМЕНТА која треба да се траже на увид од инвеститора су: грађевинска дозвола, пријава радова и уговор са Заводом за изградњу града, којим се потврђује да су обавезе према њима измирене. Услов за добијање грађевинске дозволе је да је пројекат у складу са урбанистичким условима. Када инвеститор формира градилиште, он је у обавези да ангажује верификовану надлежну службу за надзор, која ће контролисати квалитет изведених радова и динамику извођења. Када је зграда саграђена, на терен излази комисија за технички пријем која даје сагласност за употребну дозволу.

Предности куповине стана од инвеститора су пре свега повољније цене квадрата, могућност поврата ПДВ-а, уколико је у питању куповина првог стана, као и могућност промене распореда и структуре просторија према потребама купца, код станова у изградњи. Како онда пронаћи правог инвеститора?

Сваки инвеститор треба да буде регистрован као привредно друштво. На сајту Агенције за привредне регистре треба претражити привредна друштва према имену фирме и доћи до финансијских извештаја и података о бонитету предузећа. На пример, да ли фирма послује са добитком и за коју је делатност регистрована и ко су законски заступници. На интернет страници Народне банке Србије, у одељку Претраживање јединственог регистра рачуна можете проверити да ли је компанија укључена у платни промет, као и информације о тренутном стању рачуна фирме, односно информације о потенцијалној блокади рачуна. Инвеститор мора да буде власник парцеле или власник дела парцеле на којој гради јер се право коришћења више не практикује.

Стан се не купује сваког дана. Можда једном или два пута у животу. Зато треба бити опрезан.


ШТА ЗГРАДА МОРА ДА ИСПУЊАВА

ДА би зграда добила употребну дозволу, објекат мора да има прописан број спратова односно да није изашао из пројектованих габарита. Проверавају се противпожарне инсталације. Лифтови морају да буду тестирани. Вишепратница мора да буде повезана са водоводом и канализацијом, а где има услова и са топланом. До 2012. инвеститори су морали да зидају склоништа или да плате накнаду за изградњу јавних склоништа. Сада је довољно да ураде плочу дебљу од 40 центиметара изнад приземне етаже.