ИНВЕСТИТОР је читаву зграду сазидао не давши ни динар за утрошену струју. Станари нових квадрата, срећни што су дочекали кров над главом, нису ни сањали да ће и пре првог испеченог јајета исплаћивати дугове градитеља.

Они и нису тако лоше прошли. У Србији се дешава да купци станова, и новоградње и староградње, остају и без стана и ствари у њему због неплаћених обавеза продаваца. Не зна се колико их је остало без животне уштеђевине, јер су били други купац исте некретнине. Надлежни тврде да је све мање простора за превару, али гаранције и даље не постоје.

Купопродају станова грађани сада морају да овере пред јавним бележницима. Нотари су дужни и да катастру пошаљу захтев за упис новог власника у регистар непокретности. Њихово увођење треба грађанима да донесе знатну правну сигурност, јер су они дужни да провере статус непокретности која је у промету. У њиховој надлежности, међутим, није да утврде да ли су за инвеститором или старим власником, остали дугови због којих би могао остати и без стана. Није ретка ни ситуација када нови газда не може да старог одјави са адресе, а за вратом су му извршитељи.

- Реформом катастра, која је ступила на снагу 1. јула прошле године, обезбеђена је већа правна сигурност грађана и онемогућен упис на основу фалсификованих исправа, што се раније дешавало - тврде у Комори јавних бележника. - Истог тренутка када јавни бележник овери уговор, доставља га катастру ради уписа, тако да не постоји могућност да продавац оде на друго место и закључи нови уговор. Ово, практично, значи да је успостављен систем који у великој мери елиминише ризик да два купца купе исти стан.

Да би се избегла дупла продаја квадрата, а било их је на хиљаде у Србији, почетком године Министарство правде пустило је у рад нову, побољшану верзију апликације за оверу промета непокретности. Њу користе јавни бележници да би проверили да ли је непокретност већ прометована.

ПРОЧИТАЈТЕ И:Продаја станова у експанзији

ДЕШАВАЛО се, не тако давно, да купци нових станова нису знали да су њихови квадрати под хипотеком, иако су проверавали документацију. Када је инвеститор престао да плаћа кредит, испоставило се да банка има право на станове, а да је упис хипотеке некако "закаснио". Није га било у катастру док се станови нису продали.

МУП УТВРЂУЈЕ КО СТВАРНО ЖИВИ НА АДРЕСИ ПРАКСА зна и за случајеве да су извршитељи долазили да пописују ствари новог власника због дугова старог, који се није одјавио. Министарство унутрашњих послова објашњава да власник стана има право да тражи од њих да провере где станује подстанар, или бивши власник његове некретнине. Уколико утврде да не станују на адреси на којој имају пријављено пребивалиште - донеће решење о пасивизацији. Са њим иде и рок од осам дана да пријаве стварну адресу.

- Према прописима, надлежној служби за катастар непокретности подноси се и захтев за упис хипотеке која се ради у форми јавнобележничког записа - додају јавни бележници. - Тај запис се одмах доставља надлежној служби за катастар непокретности ради уписа хипотеке, како за станове у изградњи тако и за староградњу. Од тог дана је немогуће да онај ко изврши увид у катастар не буде обавештен о хипотеци. Иначе, о постојању уписане хипотеке јавни бележник је дужан да упозори купце. Нaжалост, постоје ранији случајеви у којима су инвеститори заложили непокретност, а да хипотека није уписана у катастар.

Пре него што се упусти у куповину некретнине, сваки купац поједине податке о продавцу стана може и сам да провери, поготово ако је реч о предузећу. На располагању су му јавно доступни регистри, попут принудне наплате при Народној банци Србије и регистри привредних друштава и финансијских извештаја у Агенцији за привредне регистре.

Обе институције нуде могућност да се овим подацима приступи слободно, путем интернета, где лако може да се провери да ли је конкретно предузеће у блокади, или је то било у претходном периоду, и за који износ доспелих дугова. У АПР може да се види од када фирма послује, ко су јој оснивачи, да ли су профитабилни или губиташи.

ПУТЕМ интернета су делимично доступни и подаци из Катастра непокретности, где се уписом тачне адресе објекта види да ли је некретнина оптерећена.

Познаваоци стања на тржишту некретнина наводе да доста тога у теорији није могуће, али у пракси, ипак, јесте. Зато се и дешава да се нови власници станова преко ноћи задесе у "небраном грожђу", када хитно морају да решавају неку непредвиђену ситуацију која изискује прилично новца.


На питање о чему грађани који планирају куповину квадрата треба да воде рачуна, адвокат Светлана Павловић одговара:

- За купце је најбитније да одмах провере на кога је стан уписан. Затим, да провере сву документацију која се односи на претходне власнике, што значи да се утврди да ли постоји правни след. Потом, треба да саставе уговор и оду код нотара - објашњава за "Новости" адвокат Светлана Павловић. - Такође, стан мора бити "чист". То значи да није под хипотеком, да нема терете, забележбе и остало.

НЕ ГУБИТИ ВРЕМЕ АДВОКАТ Светлана Павловић напомиње да се у катастру обавља упис по правилу првенства. - То значи да ако има три захтева - за промену имаоца, за хипотеку, за неки други терет, а купац поднесе захтев тек после њих, као четврти у низу, прво се решава први захтев који је примљен, па други, трећи - објашњава Павловићева. - И ако је, на пример, други захтев био за упис хипотеке, купац може бити уписан као власник на стану који је оптерећен хипотеком послатом тик испред његовог захтева, о којем се одлучивало пре његовог.

Било је случајева да неко купи стан, али се не укњижи у катастар, и онда у листу непокретности стоји ранији власник. Ово је многима донело силне проблеме са извршитељима, који су јурећи наплату дугова продавали практично туђе станове. Они се руководе листом непокретности, а не купопродајним уговором.

- Када је реч о самом упису у катастар, постоји правило: први у времену, јачи у праву - наводи Светлана Павловић. - Тачније, ко први закључи уговор и упише се као власник, тај се сматра имаоцем права својине. А ови други могу да туже продавца.


НИ БАНКА НИЈЕ ГАРАНЦИЈА

ПРАВИЛО да банка све проверава када одобрава стамбени кредит клијенту, не значи да је купац увек заштићен. Банци је битно да конкретни квадрати заиста постоје, и да је успостављена хипотека на ту, или на неку другу некретнину. Зато се дешава да купац тек по уласку у нови стан схвати да је инвеститор, на пример, четири стана у надоградњи у поткровљу прикључио на - исти струјомер. Отуда је морао Електродистрибуцији да плати ново бројило.